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在涉及地產的法律糾紛與爭議中，房屋隱藏性缺陷(Latent Defects )是個十分常見的問題，隨著地產買賣交易的日益增多，類似的糾紛案件預計還會增加。
隱藏性缺陷指的是在買賣交易完成後，買方發現房屋存在缺陷或問題，而這類問題，買房自己在驗房時無法發現。賣方則由於沒有事先察覺，或者是擔 心導致售價降低，沒有披露這些隱藏性缺陷。為了保護買方利益，《魁北克民法典》(Civil code of Quebec)第1726條做出規定，賣方必須對買房購置的房產提供質保。本文將闡述有關質量保證的具體規定。
在你打算購置房產時，應該意識到，作為一個正常的、負責任的買家，查清房屋的狀況和問題，是你的義務。在這個環節上多花些心思，可以避免將來 陷入更大的麻煩，特別是避免因房屋的隱藏性缺陷而導致法律訴訟。特別注意的是，買方在檢查房屋時的粗心大意，並不能成為日後發生法律糾紛時的有利藉口。法律保護的是已經盡心盡力檢查過房屋的買方的權益。因此，我們強烈建議，在購置地產前，請專業人士對房屋進行評估。
如何確定房屋「隱藏性缺陷」？
那麼，房屋的隱藏性缺陷在法律意義上是如何界定的呢？
第一，該缺陷是在買方購房時已經存在了，在簽訂購房合同之後才被發現的。而且，正常情況下買方無法用肉眼觀察出該缺陷。
舉例說明，X先生購買的房屋存在隱藏性缺陷，法庭不是根據X先生是否看到或知道這個缺陷來判案，而是以他是否應該發現這個缺陷來作為依據，法 官將根據一個正常人是否應該發現這個問題，來判定X先生的房屋缺陷是否屬於隱藏性缺陷。從這個例子中，可以看出買方是否盡心盡力地檢查房屋的缺陷或隱患是 非常重要的，特別是在沒有專業人士幫助的情況下。
第二，房屋的缺陷，對於一個謹慎的買家或者驗屋師來說，不是表面可見的，在買房前實施常規的、非破壞性的檢查時無法發現的。
第三，該缺陷是否會影響買家購買該房屋的決定，也就是說，如果買家事先獲悉了這個缺陷，就不會購買該房產，或者不會以這個價格購買該房產，這種缺陷即屬於隱藏性缺陷。在法律訴訟中，買家將負責舉證，自己如果事先知道這個缺陷，將不會購買該房屋。
在法庭上，買家欲使法官認定房屋問題屬於隱藏性缺陷，則必須呈交上述3個方面的證據。
此外，法庭會把買家在檢查房屋時的認真程度作為考量的因素之一。如前所述，買家的粗心大意是不能作為隱藏性缺陷的辯護理由。具體來說，法官會考量買家在房屋檢查方面的經驗和專長，還要看買家在購房前檢查房屋的盡力程度，例如是否諮詢過專業人士的意見。
另外，法庭還會衡量買家在買房時，是否有理由認為該房屋存在某些方面的隱藏性缺陷。如果法庭認定買家應該有理由認為該隱藏性缺陷存在，那麼法官會認定為買家粗心大意，沒有尋求專業人士的建議。
還有一個很重要的考量因素，是賣家在交易前的態度。賣方出於疏忽沒有向買家告知有關房屋的重要信息，將承擔責任。在這種情況下，賣方不能把責任推卸為買家的疏忽。
發現隱藏性缺陷後怎麼辦？
如果購房後不幸發現了隱藏性缺陷，該如何處理？第一步，立即聯繫熟知地產法律的專業律師，這樣可以獲得最大限度維護自己的權益的機會。
按照法律規定，買方必須在發現隱藏性缺陷後的6個月之內通知賣方。超過6個月後才通知賣方，訴訟極可能失效。通知必須採用書面形式，內容指明 賣方未履行應盡的告知房屋狀況的義務。通知書的主要目的，是給賣方一個機會，在事件演變成法律訴訟之前，由賣方將問題解決。還要注意的是，在向賣方發出通 知要求其解決問題之前，買家不要做任何修補工作。以下一種情況例外，該房屋問題很急迫，必須馬上進行維修，即使沒有發出通知信也可以進行。如果需要進行法 律訴訟，必須在發現隱藏性缺陷後的三年向法院提起。
法院仲裁各案結果不一
如果決定向法院起訴，如何採取正確的處理方法呢？由隱藏性缺陷引發的法律案件有著千差萬別的情況，一般都是按照 個案的情況具體對待。一種常見的仲裁結果是降低售價，降低的幅度取決於隱藏性缺陷導致的房屋貶值，以及維修發生費用，還取決與該缺陷對房屋壽命的影響。在 某些情況下，如果買家能夠證明，若事先知道該隱藏性缺陷的存在，將會取消交易，或者有證據證明賣方存在故意漏報隱藏性缺陷的欺騙行為，那麼該購房合同可被 判定失效。
在簽訂完購房合同後才發現房屋存在隱藏性缺陷，對買家來說，是件不幸的事情。正因為如此，首先的事情應該是馬上聯繫律師。律師可以幫助你確保 房屋內的缺陷不是你的責任。在這方面富有經驗的律師可以為買家提供保護，同時促使賣家履行應盡的義務。(譯文僅供參考， 具體問題請諮詢律師)
圖：希爾文‧施耐德(Sylvan Schneider)(本人提供)
希爾文‧施耐德律師簡介
希爾文‧施耐德(Sylvan Schneider)律師主要從事房地產法、財產法和商業訴訟，擁有14年魁北克律師公會會員的良好記錄。他的專長領域在於房地產，包括：房屋租賃與合同，房屋隱患爭議，佣金訴訟，建築物合法抵押權(legal hypotheque of construction)和總承包商拖欠款糾紛。
施耐德律師在業主與租戶權益保護方面有獨到的經驗。他經常在魁北克法院、高等法院、上訴法院和住房管理委員會 的訴訟或爭議中，作為業主方或租戶的代理律師，涉及的糾紛包括房租拖欠，租約取消，驅逐租戶，收回房屋，騷擾問題，建築不符合要求，租約中權利義務不符合 規定等。
此外，在財產法方面，施耐德律師代理各種家庭成員關係的遺囑爭議和相關財產糾紛。
電話：(514)340-9393分機25，網址：www.schneiderattorney.com。
【大紀元2013年06月12日訊】(文/ Sylvan Schneider律師 編譯/譚雅 蒙特利爾報導)
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